Eksper hesaplaması nasıl yapılır

Eksper hesaplaması gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Hesaplamanın amacı bankaların ev almak isteyen vatandaşlara vereceği kredi miktarının belirlenmesidir. Eksper hesaplamada aşağıda yer alan teknikler kullanılmaktadır:

• Emsal değerlendirmesi
• Maliyet değerlendirmesi
• Gelirlerin kapitalizasyonu

Gayrimenkul Değeri Hesaplaması

Aylık ödenen kira değerlerine göre ev değerinin belirlenmesi en kolay yöntem olarak görülmektedir. Bu sebepten dolayı toplam fiyat belirlenirken almak istenilen evin 214 aylık ödenmesi gereken toplam kira ücreti toplanmaktadır. Buna ek olarak her yıl yapılan kira artış bedelinin de eklenmesiyle gayrimenkulün maliyeti ortaya çıkmaktadır. Bunun yanı sıra gayrimenkul değerlerinin hesaplanmasında kullanılan internet siteleri bulunmaktadır. İlk olarak siteye girildikten sonra hesaplanması istenilen evin adresi sisteme girilmelidir. Bundan sonraki aşamada aşağıda yer alan bilgiler girilmelidir:

• Oda sayısı
• Bina yaşı
• Bina kat sayısı
• Konut tipi
• Cephe durumu
• Isınma sistemi özellikleri

Emsal Değerlendirmesi Yapılması

Emsal değerlendirmesinde ev sahibi olacak kişinin vereceği para miktarı satın alacağı evlere benzer evlerin fiyatından daha yüksek olmamaktadır. Bu değerlendirme sisteminde birbiriyle benzer özelliklere sahip evler detaylı bir şekilde fiyat bakımından incelenir. Değerlendirmenin olumlu bir veri verebilmesi için karşılaştırma yapılacak evlerin özelliklelerinin ortak olması zorunludur. Aşağıda emsal değerlendirmede izlenmesi gereken aşamalar listelenmektedir:

• Elde edilecek verilerle ilgili araştırma yapılması
• Araştırma sonucunda ulaşılan verilerin doğruluğunun teyit edilmesi
• Karşılaştırma yapılabilmesi için birimlerin belirlenmesi
• Emsal satışlarla ilgili düzenlemeler yapılması ve bu satışların belirlenmesi
• Sonuç olarak bir değerin belirlenmesi

Maliyet Değerlendirmesinin Yapılması

Gayrimenkulün toplam fiyatı o evin maliyeti ile evin yeniden yapılması durumunda harcanması gereken para miktarının toplamıdır. Çünkü maliyet değerlendirmesinde ev satın alacak kişinin ödeyeceği para miktarı o eve benzer bir evi yeniden yapması için harcayacağı para miktarından daha çok olmamaktadır.  Bu teknik emsal değerlendirme tekniğinin kullanılamadığı durumlarda kullanılır. Bunun yanı sıra maliyetin hesaplanması yapılırken yapıdaki eskime miktarı göz ardı edilmektedir.

Gelir Kapitilazyonu

Belli bir gelir getiren yapıların uzun süre boyunca para sağlaması gerektiği düşünülmektedir. Fakat bu yapılar için aynı zamanda vergiler, finans ile ilgili harcamalar ve yenileme masrafları gibi giderler de mevcuttur. Bunların sonucunda “net gelir değeri” gelirlerin ve giderlerin farkı alınarak bulunmaktadır.  Getiri oranının hesaplanması ise “kapitilazyon oranını” vermektedir. Bir yapının değeri güncel olan değerler göz önünde bulundurularak belirlenmektedir.

Endeksa İle Gayrimenkul Fiyatı Hesaplama

Endeksa yardımıyla yapıların fiyatlarının belirlenmesinde veri analiz yöntemi kullanılmaktadır. Araştırmalar sonucunda elde edilen bilgiler veri tabanında tutularak ülkenin geneli ile paylaşılmaktadır. Bu verilerin doğruluğu ve güncel olup olmadığı belirli periyotlarla kontrol edilmektedir. Endeksa ile yapılan tahmini sayılar ile gerçek veriler arasında %8,5 sapma oranı olmaktadır.

Ekspertiz Raporu 

Eksper kişiler tarafından yapıların değerlerinin araştırılarak belirlenmesi ve bu veriler sonucunda elde edilenleri bir rapor haline getirilip düzenlenmesine ekspertiz raporu denilmektedir. Bu raporlar konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyen kişilerin bankaya başvurdukları zaman banka tarafından verecekleri kredi miktarının belirlenmesinde kullanılmaktadır. Diğer bir ifade ile bankalar vatandaşlara kredi verirken ekspertiz raporunu güvence olarak görmektedir. Raporun hazırlanmasında yapılması gereken araştırma konularından bazıları aşağıda listelenmektedir. Bunlar:

• Konutun yaşı
• Konutu konumu
• Konutun piyasa değeri
• Konutun ipotek şerh ve irtifak hakları
• Konutun fiziki durumu ve alt yapısı
• Konutun imar durumu
• Konutun açık adresi
• Konutun inşaat maliyeti

Ekpertiz raporu oluşturulduktan sonra ve bankaların bu raporu inceleme süreci tamamlandıktan sora vatandaşlara kredi verilip verilmeyeceği ile ilgili bilgilendirme yapılmaktadır. Bankalar bu raporun masraflarının ücretini müşterilerden talep etmektedir. Bu ücret ortalama olarak 600 ile 800 TL arasında olmaktadır. Bunun yanı sıra istenilen ev için kredi alma durumu da her zaman için geçerli olmamaktadır. Bankaların vatandaşların almak istedikleri evlere kredi vermemesi durumunda o ev için ev fiyatının %75’ine kadar kredi imkânı sunulmaktadır.

Ekspertiz Raporu Sayfaları

Ekspertiz raporunda ilk iki sayfasında aşağıda yer alan bilgiler bulunmaktadır:

• Gayrimenkulün tapu bilgileri
• Ruhsat bilgileri
• Konum adres bilgileri
• Malik bilgileri
• Adres bilgileri
• UAVT, XY koordinatları
• Sigorta değeri / DASK değeri

Raporun 3. ve 4. sayfalarında şu bilgiler bulunmaktadır:

• Gayrimenkulün ulaşım imkânları
• Gayrimenkulün krokisi
• Konutun adresi
• Gayrimenkulün yapı cinsi
• Yapının inşaat yılı
• Konutun eskime oranı
• Gayrimenkulün iç dekorasyon özellikleri
• Yapının olumlu ve olumsuz özellikleri

Raporun 5.ve 6. sayfalarında şu bilgiler yer almaktadır:

• Değerleme standartları ile ilgili yorumlar
• Değer tanımları
• Metodoloji ve değere yaklaşımlar
• Gayrimenkule emsal gayrimenkuller
• Maliyet hesapları
• Gelir hesapları
• Değerin oluşumu ve sonuç cümlesi

Daha sonraki sayfalarda:

• İmar durum fotoğrafı
• Proje fotoğrafları
• Tapu kopyası
• Tapu takyidat ‘Takbis’ kopyası
• Gayrimenkulün çevresinden fotoğraflar
• Gayrimenkulün içinden fotoğraflar
• Harç ve makbuzlar
• Eksperlerin lisans belgeleri
• Eksperlerin kısa özgeçmişleri

Ev Fiyatlarını Arttıran Özellikler

Aşağıda ev ücretlerinin yükselmesine sebep olan özellikler açıklanmaktadır:

• Konum: Satın alınmak istenen evin merkezi konumda olması evin fiyatını arttıran bir özelliktir. Evin yakınlarında alışveriş merkezinin bulunması, bankaların olması, yemek yerlerine yakın olunması gibi özellikler de evin değerini arttırmaktadır.
• Ulaşım İmkânları: Evin fiyatındaki artışın sebeplerinden biri de evin konumundaki ulaşım imkânlarıdır. Otobüs durağına yakın olunması ya da metroya kolay erişim sağlanabilecek bir yerde bulunması evin diğer evlerden fiyat olarak daha değerli olmasına sebep olmaktadır.
• Binanın Yaşı: Yeni yapılan sıfır binaların ya da az kullanılmış binaların fiyatı yaşı büyük olan binalara göre daha yüksektir. Ayrıca eski binaların deprem riski taşıma oranının daha yüksek olması sebebiyle de yaşı küçük olan binaların ücretleri daha fazladır.
• Dairenin Güneş Alması: Satın alınacak evin güney cephede olması güneş almasına yardımcı olmaktadır. Güneş ve ışık alan evin değeri karanlık binalara göre daha yüksektir. Diğer bir ifadeyle aydınlık olan evler ev değerinin artmasına sebep olmaktadır.
• Dairenin Bulunduğu Kat: Ara katlarda bulunan daireler ısınma açısından vatandaşlara büyük kolaylık sağladığı için ara katta bulunan dairelerinin fiyatı daha yüksektir. Bunun yanı sıra giriş katta bulunmayan dairelerin de güvenlik açısından artı özelliği olduğu için diğer ev fiyatlarına göre fiyatları daha fazladır.
• Binanın İmkânları: Binaların içinde özellikle asansör olması binanın değerini arttıran bir özelliktir. Binanın içinin yeni, aydınlık ve malzemelerinin kaliteli olması evin değerini arttırmaktadır.
• Evin Manzarası: Özellikle denize bakan evlerin değeri oldukça yükselmektedir. Evin manzarasının güzel olması o evin diğer evlerin yanında değerinin artmasına sebep olmaktadır.
• Ortak Kullanım Alanları: Binalarda ya da sitelerde bulunan spor salonu, alışveriş merkezleri ya da sosyal tesislerin olması evin maliyetinin yükselmesine sebep olmaktadır. Bunun yanı sıra sitedeki alınan güvenlik önlemlerinin yüksek olması da evin diğer evlerden daha yüksek değere sahip olmasını sağlamaktadır.

Eksper hesaplamalarındaki fiyatların evler arasında değişkenlik göstermesinin sebepleri yukarıda verilen olanakların belirlenen evde mevcut olmasıdır.

[benzeryazi pid=1474]